瀘州市第九屆人民代表大會常務委員會
公 告
（第1號）

《瀘州市物業管理條例》已于2023年9月1日經瀘州市第九屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過，2023年9月27日經四川省第十四屆人民代表大會常務委員會第七次會議批準，現予公布，自2024年1月1日起施行。

瀘州市人民代表大會常務委員會
2023年10月8日

第一章 總則

第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環境，建設宜居宜業的幸福城市，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合瀘州市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于瀘州市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

第三條 物業管理應當遵循公開、公平、公正、誠信的原則，堅持依法管理、業主自治、市場競爭、政府引導，推動物業管理標準化、專業化、智能化、綠色化發展。

第四條 建立中國共產黨基層組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人等協調運行機制，構建小區黨組織、業主委員會和物業服務人三方聯動格局，形成社區治理合力。

第五條 市、縣（區）人民政府應當加強物業管理工作，將物業管理工作納入城鄉管理體系，統籌做好社區治理和物業管理工作。

市、縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門負責物業管理活動的指導和監督管理。

市、縣（區）人民政府發展改革、經濟和信息化、公安、民政、司法行政、財政、自然資源和規劃、生態環境、衛生健康、應急、城管執法、市場監管等有關部門按照各自職責做好物業管理活動的相關監督管理工作。

第二章 管理組織形式

第六條 一個物業服務區域設立一個業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

不能依法選舉產生業主委員會的物業服務區域，專有部分面積占比百分之十以上的業主且人數占比百分之十以上的業主向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組建該物業服務區域的物業管理委員會。

應當由業主共同決定的事項，未經業主共同決定的，業主委員會或者物業管理委員會及其成員不得越權作出決定。越權作出侵害業主合法權益的決定無效。

第七條 業主可以通過選聘物業服務人或者自行管理等方式實施物業管理。

業主不能通過選聘物業服務人或者自行管理等方式實施物業管理的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）在征求業主意見后，可以協調所在地居（村）民委員會組織提供清潔衛生、綠化養護、秩序維護等基本物業服務，所需費用由全體業主分攤。

第八條 業主大會籌備組中的業主代表人選由業主推薦或者自薦。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當根據物業規模、物權份額、業主代表人選的代表性和廣泛性等因素，確定業主代表名單。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將籌備組業主代表名單在物業服務區域顯著位置公示，公示期不少于七日。業主對公示內容提出異議的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時答復。

第九條 已產生業主委員會的，業主大會會議由任期內的業主委員會組織召開。業主委員會未按照規定召集業主大會會議的，二十名以上業主聯名可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其限期召開，逾期仍未召開的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開。

未產生業主委員會的，涉及業主共同決定事項，經專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出請求，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織業主共同決定。

第十條 業主大會會議或者其他共同決定可以采用現場集體討論、書面征求意見或者電子信息技術等方式召開。表決應當采取實名制，具有真實性和可追溯性。

業主大會會議或者其他共同決定的表決情況及統計結果應當客觀真實，不得弄虛作假。會議組織方應當在三日內將表決情況及統計結果在物業服務區域顯著位置公示，并通過互聯網等方式告知業主，公示期不少于七日。

公示期內，業主認為存在弄虛作假等情況的，可以持相關材料，向業主委員會或者物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）書面申請核實。業主委員會或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當自收到申請之日起三十日內進行核實，根據核實情況作出處理決定，并及時向申請人反饋。屬于本條例第九條第二款規定情形的，業主可以持相關材料，向物業所在地縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門書面申請核實。

第十一條 業主委員會應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任。

鼓勵、引導物業服務區域內具有業主身份的中國共產黨基層黨組織負責人通過法定程序擔任業主委員會主任。

第十二條 業主委員會應當建立接待工作制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

業主委員會應當建立工作記錄、管理和查詢制度，對業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同簽訂等重要事項如實記錄，建立檔案并妥善保管，業主有權查閱、復制，業主委員會不得拒絕，但是屬于個人信息法律保護范圍的除外。

第十三條 業主委員會成員應當依法履行職責，并接受業主監督。

業主依法提出罷免業主委員會成員的，應當提出罷免理由。被提出罷免的業主委員會成員有權提出申辯意見。業主大會應當在聽取罷免理由和申辯意見后依法作出決定。

第十四條 業主委員會組織換屆時，組建的換屆小組由業主委員會推選的成員和其他業主推薦或者自薦的代表組成。換屆小組人數應當為單數，其中其他業主推薦或者自薦代表的人數不低于換屆小組總人數的二分之一，在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導、監督下，由業主委員會按照本條例第八條規定的業主大會籌備組中業主代表產生的條件和程序確定。業主大會議事規則另有約定的除外。

換屆小組成員名單由業主委員會在物業服務區域顯著位置公示，公示期不少于七日。業主對公示內容提出異議的，業主委員會應當及時答復。

第十五條 物業服務區域內有下列情形之一的，業主依法向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當依法組織成立物業管理委員會：

（一）不具備設立業主大會條件的；

（二）具備設立條件，經物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立業主大會的；

（三）業主委員會任期屆滿，經組織換屆仍不能產生新一屆業主委員會的；

（四）不能依法選舉產生業主委員會其他情形的。

物業管理委員會組成人員為七人至十五人的單數，一般由業主代表和街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會、轄區公安派出所派員組成。其中，業主代表不少于二分之一。物業管理委員會主任由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指派人員擔任。

物業管理委員會中的業主代表按照本條例第八條規定的業主大會籌備組中業主代表產生的條件和程序確定。

物業管理委員會成員名單應當自成立之日起三日內在物業服務區域顯著位置公示。自物業管理委員會成立之日起十五日內，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當書面告知物業所在地縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門。

物業管理委員會在臨時管理期間，組織業主共同決定物業管理事項，推進業主委員會選舉，自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責并辦理移交手續。

第十六條 對老舊小區、散居樓棟，縣（區）人民政府應當制定改造規劃和年度實施計劃，完善公共配套設施設備，改善老舊小區、散居樓棟的綜合環境。

不具備實施物業管理條件的老舊小區、散居樓棟，按照本條例第七條第二款的規定實施基本物業服務。

第十七條 實施自行管理的物業服務區域應當制定管理規約，在物業服務區域顯著位置持續公示。管理規約可以包含以下事項：

（一）自行管理的管理人、負責人及其權利和責任；

（二）管理的事項、費用、期限；

（三）選聘專業性服務機構的類型、資格條件及選聘的方式，選聘勞務人員的數量、資格條件及選聘的方式；

（四）業主支付物業費的標準和方式；

（五）其他事項。

第三章 物業服務

第十八條 物業交付使用十五日前，建設單位和物業服務人應當邀請買受人代表、物業所在地縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表參加物業承接查驗。

買受人代表應當由縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門從公開報名的買受人中確定并公示。建設單位和施工單位的股東、工作人員及其近親屬不得作為買受人代表。

物業服務人應當自物業承接后三十日內，制作共用設施設備清單公示牌，在物業服務區域顯著位置持續公示。

第十九條 物業服務人在物業服務區域實行負責人制度，負責人一般只能在一個物業服務區域任職，但物業服務合同另有約定的除外。

鼓勵、支持業主選聘服務好、信用記錄良好、群眾滿意度高的物業服務人提供服務。

第二十條 物業費可以采取包干制或者酬金制等計費方式，具體由物業服務合同約定。

實施包干制計費方式的，鼓勵業主、業主大會和物業服務人約定以物業服務項目為單位開設銀行賬戶，對共有部分收益公開透明，實施共管；實施酬金制計費方式的，物業服務人應當以物業服務項目為單位開設銀行賬戶，建立健全收支賬目，向全體業主公開，接受業主、業主委員會監督。

縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門應當指導物業服務人建立健全質價相符、公開透明的物業服務模式，督促物業服務人依法履責、規范服務，維護業主的合法權益。

第二十一條 建設單位制定的臨時管理規約、與物業服務人簽訂的前期物業服務合同，應當依法向縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門備案。建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務合同，合同期限最長不超過二年。

業主委員會代表業主與依法選聘的物業服務人簽訂物業服務合同的，業主委員會應當在業主共同決定前，將物業服務選聘方案在物業服務區域內顯著位置公示，公示期不少于七日。

物業服務人應當將物業服務合同送至每戶業主，方便業主和業主委員會檢查和監督。

第二十二條 物業服務區域新選聘物業服務人的，在新簽訂物業服務合同前，由新選聘的物業服務人向街道辦事處（鄉鎮人民政府）報告，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時組織原物業服務人、業主委員會和新選聘物業服務人進行查驗，按照有關規定辦理交接。

業主委員會可以委托相關專業機構協助進行物業查驗，所產生的費用由全體業主承擔。

第二十三條 物業服務人退出物業服務區域，應當清退業主、物業使用人預交但尚未為其提供物業服務期間的物業費，結清應當由物業服務人承擔的公共區域供水、供電、供氣等相關費用，并向業主委員會或者新選聘的物業服務人移交物業服務區域內供水、供電、供氣費用的收取記錄情況。

物業服務人未按照規定維護、保養或者故意損壞物業服務區域設施設備的，應當承擔修復責任及費用。

第二十四條 供水、供電、供氣等專業經營單位委托物業服務人代收費用的，雙方應當簽訂書面委托合同。物業服務人代收后未及時交付專業經營單位的，專業經營單位應當依法向物業服務人追收，不得采取停水、停電、停氣等影響已交費業主和物業使用人正常生活的方式追收。

專業經營設施設備及相關管線維修養護尚未移交專業經營單位，業主已實際接受專業經營單位提供的水、電、氣等服務的，應當交納相應費用。業主未交納相應費用的，專業經營單位可以依法行使權利，但不得采取停水、停電、停氣等方式影響其他已交費業主和物業使用人的正常生活。

供水、供電、供氣等專業經營單位不得向物業服務人和用戶收取保證金。

第二十五條 市、縣（區）人民政府應當鼓勵、支持物業服務與養老、托幼、托育等社區生活服務相結合，推動有條件的物業服務人為業主提供家政、購物、配送、社區食堂等服務和便利。

物業服務人提供前款規定服務的，可以按照有關規定享受相應優惠扶持政策。

第四章 物業的使用與維護

第二十六條 新建物業應當按照規劃設置要求建設電動汽車和電動自行車充電設施設備。

已投入使用的物業，由業主共同決定可以增建、改建電動汽車、電動自行車停放場所，完善充電等配套設施，供電專業經營單位和有關部門應當對供電設施電力增容改造等給予指導和支持。

業主在自有停車位安裝充電設施，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門應當給予指導和協調；經供電專業經營單位確認符合電力容量、安裝條件和用電安全的，物業服務人、業主委員會應當予以配合。

物業服務區域內電力容量不足等的解決方案，由供電設施專業經營單位提出。供電設施未移交專業經營單位維修養護的，由業主共同決定，供電專業經營單位應當予以指導和協助。

市、縣（區）人民政府應當建立物業服務區域電力擴容統籌協調機制， 統籌解決用電保障問題。

第二十七條 利用業主共有部分產生的收入，扣除合理成本后，收益屬于業主共有。業主大會成立后，扣除的合理成本比例由業主大會決定。

業主共有部分收益包括以下方面：

（一）依法利用共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共有部分經營所得的收益；

（二）利用共有的游泳池、籃球場等共用設施經營所得的收益；

（三）利用共有的停車場出入設施、電梯間（含電梯轎廂）、樓道及戶外區域設置廣告獲得的收益；

（四）因共用設施設備被侵占、損害所得的補償、賠償費用；

（五）公共電信設施等占用場地使用費；

（六）共有部分被依法征收、征用的補償費用；

（七）共有部分收益的孳息；

（八）依法屬于業主共有的其他收益。

第二十八條 物業服務人利用共有部分開展經營活動的，業主大會設立后，應當將共有部分經營收益轉入業主共有資金賬戶，由業主委員會管理。

物業服務人或者業主委員會利用共有部分開展經營活動的，應當將收支單獨列賬，每半年至少公示一次。業主對公示有異議的，物業服務人或者業主委員會應當及時答復。業主有權查閱、復制相關收支明細、合同等材料。

物業服務人、業主委員會等經業主大會共同決定，可以利用業主共有部分收益購買電梯安全責任、公眾責任等保險，保護業主的人身、財產安全。

第二十九條 建筑物及其附屬設施維修資金（以下簡稱維修資金）的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。市、縣（區）人民政府應當建立健全維修資金的使用、管理和監督制度，保障業主方便及時查詢賬戶信息，接受業主的監督，維護業主合法權益。

新建物業已出售的，買受人應當在辦理新建商品房買賣合同網簽備案前，按照相關規定交存首期維修資金，商品房買賣合同網簽備案機構應當核驗維修資金交存情況。

新建物業未出售的，建設單位應當在辦理不動產權登記前，按照相關規定交存首期維修資金。不動產登記機構在辦理不動產權登記時應當核驗維修資金交存情況，并將核驗未交的情況告知住房城鄉建設主管部門。

第五章 監督管理

第三十條 市、縣（區）人民政府應當建立物業管理活動的監督管理協調機制，指導、協調和督促物業服務區域內行政執法工作。

縣（區）人民政府應當建立健全物業管理違法行為投訴、舉報處理制度，并在本行政區域內各物業服務區域顯著位置公布相關行政主管部門負責執法事項、聯系單位、舉報電話。

第三十一條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）履行下列職責：

（一）組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立、業主委員會選舉、換屆，辦理相關備案手續；

（二）指導、督促業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；

（三）接受業主申請，依法組建物業管理委員會；

（四）調解處理物業管理糾紛，協調社區建設與物業管理的關系；

（五）實施應急物業服務機制，確定應急物業服務人；

（六）指導、監督業主大會、業主委員會組織實施物業服務招投標活動；

（七）指導和監督物業管理項目的移交；

（八）協調和監督老舊小區、散居樓棟等物業管理；

（九）法律、法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）召集，住房城鄉建設、公安、民政、城市管理等部門和居（村）民委員會、人民調解組織、業主委員會、物業服務人、專業經營單位等各方代表參加，具體解決物業管理及其監督管理活動中的相關問題。

未產生業主委員會或者業主委員會不履行職責的，緊急情況下，居（村）民委員會應當根據業主的要求代為提出申請使用維修資金。

第三十二條 市人民政府住房城鄉建設主管部門應當依法建立業主委員會、物業服務人等信用信息檔案，并依法向社會公開。

縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）每年組織開展物業服務質量檢查和住戶滿意度測評，并將檢查和測評結果定期向社會公示，公示期不少于三十日。業主、物業使用人、業主委員會反映強烈的，應當及時開展物業服務質量檢查和滿意度測評。

建設單位、業主、業主大會選聘物業服務人、確定和調整物業服務收費標準，可以將檢查和測評結果作為重要參考。

第三十三條 市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同公安、民政、市場監管等有關部門，建立業主委員會及其成員履職評價制度和聯合激勵與懲戒機制。

第三十四條 市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同有關部門建立對物業服務人及其負責人、業主委員會及其負責人約談制度。物業管理活動中，業主和物業使用人反映強烈的，縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當約談物業服務人或者業主委員會負責人，督促其限期整改。

第六章 法律責任

第三十五條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

第三十六條 建設單位違反本條例第二十一條第一款規定，未辦理臨時管理規約、前期物業服務合同備案的，由縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由縣（區）人民政府確定的執法部門處三萬元以上十萬元以下罰款。

建設單位違反本條例第二十九條第三款規定，未按照規定交存首期維修資金的，由市、縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期補交；逾期未補交的，除補交欠交數額外，由市、縣（區）人民政府確定的執法部門處欠交金額的二倍以下罰款。

第三十七條 物業服務人違反本條例第十八條第三款規定，未制作共用設施設備清單公示牌并持續公示的，由市、縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，由縣（區）人民政府確定的執法部門處一萬元以上三萬元以下罰款；

物業服務人違反本條例第二十八條第二款規定，拒絕或者阻礙業主查閱、復制相關收支明細、合同等材料的，由縣（區）人民政府確定的執法部門責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第三十八條 業主委員會成員有下列情形之一的，由縣（區）人民政府確定的執法部門按照下列規定處罰：

（一）違反本條例第六條第三款規定，未經業主大會同意，業主委員會成員越權作出決定侵害業主合法權益的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款，給業主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。

（二）違反本條例第二十八條第二款規定，業主委員會成員拒絕或者阻礙業主查閱、復制相關收支明細、合同等材料的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

物業管理委員會成員中的業主代表有前款規定的違法行為的，依照前款規定處罰。

第三十九條 市、縣（區）人民政府有關部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）及其工作人員在物業管理活動中，不履職或者不正確履職的，由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；給當事人合法權益造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第四十條 本條例自 2024年1月1日起施行。