一、出臺背景

為切實做好物業小區建筑消防設施和電梯維護管理工作，根據《中華人民共和國安全生產法》《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國特種設備安全法》《特種設備安全監察條例》等有關法律法規、行業標準，結合武侯區實際，制定本辦法。

二、法律法規和政策依據

依據《中華人民共和國安全生產法》《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國特種設備安全法》《消防安全責任制實施辦法》《四川省物業管理條例》《四川省電梯安全監督管理辦法》《四川省消防安全責任制實施辦法》等法律法規和《建筑消防設施的維護管理》（GB25201-2010）《電梯維護保養規則》（TSGT5002-2017）《特種設備使用管理規則》（TSG 08-2017）等相關標準規范

三、文件制定過程

通過成都市武侯區應急管理局門戶網站公開發布《武侯區物業小區消防安全和電梯安全強制維保試行辦法》（征求意見稿），征求公眾意見，并向11個街道、5個區級相關部門通過書面方式征求意見。征求意見期間，共收到反饋意見14條。

2023年9年14日，區應急局組織專家組對《武侯區物業小區消防安全和電梯安全強制維保試行辦法》進行綜合評審，專家組一致認為《試行辦法》編制目的明確，編制依據較充分，《試行辦法》的層次結構、內容格式、語言文字以及編制程序等符合要求；在國家大的安全政策背景和物業小區存在的安全問題環境下，編制該《試行辦法》有充分的必要性、合法性和可行性。

該《試行辦法》征求了四川道言律師事務所法律審查意見，審查意見認為：《試行辦法》具有制定的法律法規依據，區應急局是適格的編制主體；《試行辦法》的內容不違反法律、行政法規的效力性強制性規定。

四、主要內容

《試行辦法》共計16條，對消防安全強制維保、電梯安全強制維保、物業服務人及業主委員會職責等作出了明確規定。

（一）明確適用范圍

《試行辦法》第二條規定：本辦法所稱物業小區僅含已投入使用的住宅小區、公寓樓、集體宿舍。建筑消防設施維保是指對既有建筑自動消防設施進行日常維護保養維修活動的總稱。電梯維保是指電梯維保單位受電梯使用單位委托，對《特種設備目錄》范圍內的電梯進行日常維護保養活動的總稱。

（二）明確消防安全強制維保對象及維保頻率

《試行辦法》第三條規定：設有自動消防設施的物業小區必須與第三方維保單位簽訂維保合同，開展維保工作，落實維保責任，確保自動消防設施的正常運行。

《試行辦法》第四條規定：設有自動消防設施的產權單位或管理單位，應當對自動消防設施每年進行一次全面檢測，并將檢測情況及時向區消防救援大隊、屬地街道辦事處報告。

（三）明確電梯安全強制維保對象、維保頻率及維保職責

《試行辦法》第六條規定：設有電梯的物業小區必須與具有相應資質的維保單位簽訂維保合同，開展維保工作，落實維保責任，確保電梯的正常安全運行。電梯維保類別分為半月、季度、半年、年度四類，各類維保的基本項目（內容）和要求嚴格按照《電梯維護保養規則》TSGT5002-2017落實。

《試行辦法》第七條規定：維保單位必須履行以下職責：

1.按照相關技術規范以及電梯產品安裝使用維護說明書的要求，制定落實維保計劃、應急措施和救援預案。

2.每半年至少針對本單位維保的不同類別（類型）電梯進行1次應急演練。

3.建立維保記錄，對發生過故障的電梯，加強故障排查和原因分析，并歸入安全技術檔案，記錄情況須使用單位安全管理人員簽字確認，且保存時間不少于4年。

（四）明確物業服務人職責

《試行辦法》第九條規定：物業服務區域內的電梯由物業服務人按照合同約定和特種設備有關法律、法規的規定，承擔特種設備使用單位職責。

《試行辦法》第十條規定：物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，對違反消防法律法規的行為，應當及時采取合理措施制止，向區市場監管局和區消防救援大隊報告并協助處理。

《試行辦法》第十一條規定：未成立業主委員會但選聘有物業服務企業的，物業服務企業應作為維修資金使用申請人申請使用維修資金。

（五）明確業主委員會職責

《試行辦法》第十一條規定：當建筑區劃內電梯、消防設施設備需要維修、更新和改造時，已成立業主委員會的，業主委員會作為維修資金使用申請人申請使用維修資金； 

《試行辦法》第十二條規定：發生“電梯故障危及人身安全、嚴重影響業主生活的”等嚴重影響物業使用的緊急情況，經區住建交局審核，需要立即對物業共有部分進行緊急維修、更新、改造的，業主大會或者業主委員會可以按照緊急程序申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

（六）明確監督檢查責任

《試行辦法》第十五條規定：住建、市場監管、消防等部門要加強對未按要求落實強制維保工作的物業小區的監督檢查，根據相關法律法規對違法行為進行查處；街道、社區要督導小區物業開展強制維保工作。

五、抽象概念、新名詞、專業術語等解釋

本辦法所稱物業小區僅含已投入使用的住宅小區、公寓樓、集體宿舍。

建筑消防設施維保是指對既有建筑自動消防設施進行日常維護保養維修活動的總稱。

電梯維保是指電梯維保單位受電梯使用單位委托，對《特種設備目錄》范圍內的電梯進行日常維護保養活動的總稱。

六、其他

（一）發文主體：武侯區應急管理局、武侯區住房建設和交通運輸局、武侯區市場監督管理局、武侯區消防救援大隊。

（二）有效期：本辦法自2024年5月23日起施行，有效期二年。

本辦法由區住建交局、區市場監管局、區消防救援大隊根據各自職能職責負責相關條款解釋。

解讀機構：成都市武侯區應急管理局防災減災科

解讀人：楊靜

聯系電話：028-85046313