近日，處理物業服務區公共收益糾紛中，各方對地下“人防車位”租賃收益歸屬產生分歧：
1.由建筑單位投資，按“誰投資誰收益”原則，歸建設單位；2.“人防車位”作為小區的公共配套設施，其建設成本已在房價中扣除，全體業主才是實際投資者，收益應歸全體業主；3.“人防車位”屬國防工程，是國有資產，收益應歸“人防辦”；4.物業公司實際投入人力物力經營管理，收益歸物業公司。
要確定“人防車位”收益歸屬問題，就應當對“人防車位”的法律定位有個準確的認識和把握。一、“人防車位”性質是按照平戰結合原則依法建設的特殊不動產“人防車位”是基于戰備需要規劃建設的國防工程?！吨腥A人民共和國人民防空法》第22條：“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室?！眹胰朔牢P于《平時使用人民防空工程的若干規定》指出：結合民用建筑修建的防空地下室，要本著因地制宜原則為生產生活服務。各地按照法律要求，新建民用建設時普遍規劃建設人防工程，平時滿足業主停車需求，現實生活中大量的“人防車位”就此應運而生。“人防車位”是開發商依法為居住區配套建設的公共建筑?！冻鞘芯幼^人民防空工程規劃規范》指出：城市居住區應結合實際，合理確定人員掩蔽工程、醫療救護工程、防空專業隊工程及配套工程的規模和布局。按規定應當修建防空地下室的民用建筑，因條件限制不能同步配套修建的，經批準按標準交納易地建設費，另行擇地統建。開發商在居住區規劃設計建設人防工程，是法定義務，也是建設規范，否則就通不過驗收，拿不到房屋預售許可證。
“人防車位”是只能租用禁止售讓的特殊不動產?！度嗣穹揽展こ唐綍r開發利用管理辦法》明確：人防工程平時開發利用，實行備案登記制度，堅持有償使用、用管結合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！镀綍r使用人民防空工程收費的暫行規定》指出：人防工程及其設備設施是國家的財產，平時使用時應本著有償使用的原則，由人防部門收取使用費。凡擬利用人防工程的單位和個人，均應向城市人防部門提出申請，經過審批和履行立約手續。因此，“人防車位”是開發商根據《人民防空法》要求，按標準建設用于人民戰時隱蔽的地下防空室，平時為滿足建筑區劃內業主生產生活需要而改造成的地下停車位。
人防工程按其建設方式不同，可以分為單獨建設的人防工程（簡稱單建人防工程）和結合地面建筑修建的人防工程（簡稱結建人防工程）。單建的人防工程投資者多為國家，國家對該類人防工程享有所有權，但結建人防工程，投資者多為開發商，對結建人防工程的權屬則有較多爭議。在司法判例中存在兩種觀點：一種是所有權歸開發商，因開發商合法建設的事實行為而原始取得“人防車位”的所有權。另一種是所有權歸國家，依據《國防法》第40條和《民法典》第242條，“國防資產屬于國家所有”，“法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何組織或者個人不能取得所有權”。而人防工程亦屬于國防資產，筆者贊同“結建人防工程應歸國家所有”的觀點。關于“人防車位”使用收益權。通說認為“誰投資、誰收益”，但對誰才是真正的實際投資人卻存在不同認識?！冻啥际腥嗣穹揽展こ坦芾硪幎ā返?0條：城市新建民用建筑防空地下室所需建設資金，納入建設項目投資計劃?？梢娋幼^內的人防工程是由建設單位（即開發商）按國家有關規定投資建設的，應由開發商使用管理并享受收益。也有觀點認為，開發商將人防工程作為配套公建列入開發成本扣除，并最終體現在房價中，所以小區內建設的人防工程實際投資人應是全體業主。這種觀點雖然有實踐基礎但缺乏法律依據，按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第9條規定，人防工程面積不計入公用建筑面積，小區業主的購房款并未直接包含人防工程建設費用。開發房屋的價格受多種因素影響，人防工程的建設成本僅占較少部分，以此主張全體業主為“人防車位”的實際投資人過于牽強，投資人應為開發商。“人防車位”作為一種特殊不動產，各地對其權屬和利用的規定也不盡相同。在權屬登記上，有的登記在開發商名下，有的登記為全體業主共有，有的則不予登記；在用益物權的處分上，有的由開發商出租給業主永久使用，有的由建設單位投資經營，有的由全體業主共享收益，有的由物業公司經營管理。為厘清相關民事主體對“人防車位”的權利義務關系，平息租賃收益權紛爭，筆者建議對“人防車位”權屬登記和收益權進行以下制度設計。1.“人防車位”應初始登記在“人防辦”名下?！睹穹ǖ洹返?08條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記?！叭朔儡囄弧弊鳛槿朔拦こ痰钠綍r別稱，無論是基于對國有資產的保護，還是為了避免權屬不明引發糾紛，都應當對其進行產權登記。有的地方不予登記，主要顧慮登記在開發商名下，“人防車位”有可能被變相售讓。在居住區人防工程屬配套公建，應無償移交并將不動產權利人登記為“人防辦”，再按照國有資產所有權和經營權相分離原則，授權業主大會經營管理，切實解決當下“人防車位”權屬不清、管理缺失、經營混亂等現象。2.“人防車位”不得采取以租代售進行處分。生活中，個別開發商一次性收取20年租賃費并授權承租人享有永久使用權，變相售賣“人防車位”。人防工程屬國有資產，國家可以隨時無償征用，況且開發商不能辦理“人防車位”產權證，法律規定“未經登記的不動產不得轉讓”，開發商“免費續租”的承諾沒有法律依據和政策保障。應立法明確“人防車位”優先滿足本區域業主需要，并規范對外短期租賃期限，授權業主大會制定租賃程序及規則。3.“人防車位”收益權應有明確的法律規定?，F實生活中，部分規劃建設的“人防車位”，初始登記在開發商名下，開發商在項目清算后就撤離小區，當地“人防辦”為避免“與民爭利”也疏于管理，“人防車位”遂成為“無主財產”，引發物業公司和業委會關于“公共收益”的權利爭奪糾紛。目前部門規章明確人防工程采取“誰投資誰收益”制度，本意是激勵社會資本建設人防工程，但卻背離房地產開發建設的現實規律。鑒于“人防車位”無論是平時還是戰時，主要還是服務于該區域業主需求。應立法授權全體業主共享“人防車位”收益權，在扣除物業公司的管理成本后，納入“公共收益”統一使用，從根本上解決“人防車位”收益權之爭。
